Villarenovering i totalentreprise hos et erfarent murerfirma

Når en villarenovering passerer en vis størrelse - typisk 1,5 mio. kr. og opefter - giver det mening at flytte kontraktgrundlaget fra AB-Forbruger over på ABT 18 (Almindelige Betingelser for Totalentreprise). ABT 18 er udviklet til projekter hvor entreprenøren også har projekteringsansvaret, hvilket netop er kernen i totalentreprise: vi tegner, beregner og udfører. Det giver dig som bygherre ét sted at gå hen hvis der opstår uenighed om hvorvidt en udfordring er et projekteringsfejl eller en udførelsesfejl - sondringen forsvinder, fordi ansvaret ligger samme sted.

Vores murermester forklarer altid forskellen ved første møde, fordi det også påvirker forsikringsdækning og afleveringsproces. Under ABT 18 tegner vi en bygherreforsikring og en entrepriseforsikring med all-risk-dækning, så hverken brand, vandskade under byggeriet eller skader på naboejendomme falder tilbage på dig. Det er den slags ting et seriøst murerfirma har styr på inden første spadestik.

Et villarenoverings-projekt i totalentreprise gennemløber altid de samme seks faser: idéoplæg, forprojekt, hovedprojekt, udførelse, aflevering og eftersyn. Idéoplægget er typisk 2-3 møder hvor vi sammen med dig (og evt. arkitekt eller ægtefælle) afdækker rumprogram, budget og ambitioner. Forprojektet er hvor vores tegnestue tegner overordnede planer og beder kommunen om en forhåndsdialog hvis projektet er på grænsen af lokalplanen - det sparer ofte 6-8 uger senere.

Hovedprojektet er det dokumentsæt der ligger til grund for byggetilladelsen og udførelsen: detaljerede plantegninger, snit, konstruktionsdetaljer, materialebeskrivelse og tidsplan. I udførelsesfasen har vi som regel en projektleder fra vores murerfirma fast på pladsen, og vi afholder bygherremøde hver 14. dag med skriftligt referat. Aflevering er en formaliseret gennemgang efter ABT 18 § 28 hvor mangelliste og dokumentation underskrives. Derefter løber 1-års eftersynet og 5-års eftersynet, hvor vi kommer ud og kontrollerer at fugerne, fundamentet og tagkonstruktionen sætter sig som forventet.

De fleste villarenoveringer udløser byggetilladelse - særligt hvis der ændres facadeudtryk, etableres ny tilbygning, eller der laves indgreb i bærende konstruktioner. Behandlingstiden i kommunen ligger typisk på 6-10 uger fra fuldt oplyst ansøgning, men kan trække ud til 12-16 uger hvis der skal indhentes deklarationer, dispensationer fra lokalplan eller naboorientering. I Hørsholm Kommune oplever vi en stram fortolkning af lokalplaner i de bevaringsværdige villakvarterer, mens Roskilde Kommune typisk er hurtigere på 1950'er-parcelhuse i Trekroner.

Naboorienteringen er en formalitet vi som murerfirma håndterer for dig - vi udsender brevet, samler indsigelser ind, og håndterer eventuel forhandling med kommunen om reduceret højde, afstandskrav eller skyggegener. Det er den slags arbejde der ofte tager 20-30 timer på et større projekt, og som ingen bygherre selv har tid til at stå med ved siden af et fuldtidsjob.

Et erfarent murerfirma som totalentreprenør skal kunne svare på ét spørgsmål: hvad sker der hvis håndværket svigter to år efter aflevering. Svaret hos os er at du har 5 års reklamationsret efter ABT 18, dækket af vores entrepriseforsikring og garanti. Hvis vi finder revner i pudsen ved 1-års eftersynet fordi underlaget har bevæget sig, udbedrer vi uden diskussion. Hvis tagdækningen viser utætheder ved 5-års eftersynet, gør vi det samme. Det er forskellen på et lokalt firma der bliver i området og en omrejsende entreprenør der lukker selskabet og åbner et nyt.

Internt kører vi egenkontrol efter en tjekliste med kritiske punkter: fundament-armering inden støbning, vådrumsmembran inden flisearbejde, dampspærre inden lukning, og tagunderlag inden dækning. Hvert punkt fotodokumenteres og arkiveres, så du som bygherre får udleveret en mappe ved aflevering med både tegninger, beregninger, materialedatablade og fotos af de skjulte konstruktioner.